“今年6月初，我们有一笔银行贷款要偿还，但现在房地产企业筹措资金确实比较困难。‘一手房带押过户’政策出台后，我们实现了三套房屋的带押过户，总价值550万元左右，整个流程下来只需要7天时间！”作为广州新进出台的“一手房带押过户”政策的受益企业，广东奥和投资有限公司负责人李丁贤说：“这个政策对企业来说真是一个好消息，节约了我们的融资成本，也增强了买家对我们的信心。”

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市规划和自然资源局以“践行宗旨为民造福”为目标，聚焦部分房地产开发企业因资金短缺无法办理抵押注销，以致难以进行房屋销售及过户的问题，在全国首创推出“一手房带押过户”服务，有效降低企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性，加快推动经济稳步回升。

广州不动产登记不断优化营商环境（资料图）

全国首创 已办理一手房带押销售及网签2700余套

2023年4月28日，“五一”假期前的最后一个工作日，《广州市规划和自然资源局关于创新开展“一手房带押过户”的通知》正式印发，实现卖方在未提前偿还旧贷款和注销抵押的情况下，可与买方办理交易过户，并同步完成抵押权变更登记。

该项政策一出台就获得了良好的市场反应，“五一”假期的5天里就有超过1000套房屋办理了一手房带押销售及网签。截至6月底，政策实施两个月时间，全市共办理一手房带押销售及网签2700余套，涉及预售资金近62亿元，其中已办理“一手房带押过户”400余套。

广东某投资有限公司因业务发展急需回流资金，向广州市从化区不动产登记中心咨询办理“一手房带押过户”业务。登记中心立即安排业务骨干点对点进行业务指导，经对接，了解到开发企业、购房人、银行希望在不注销原抵押权的情形下，申请办理一手房转移以及抵押权变更登记业务。

2023年5月26日，登记中心工作人员为申请人合并办理了该公司10宗商品房的“一手房转移登记+抵押权变更登记”业务，申请人顺利领取了不动产权证。这10宗“一手房带押过户”业务的顺利办理，缓解了企业的资金压力。该企业业务代表对广州市创新开展“一手房带押过户”的便企利民举措表示充分肯定，认为这项业务模式的创新缓解了开发企业融资难、销售难的问题，有效降低企业经营成本、项目运营成本和制度性交易成本，同时又保障了抵押银行、购房人等各方权益，是优化营商环境、吸引企业到大湾区发展的一项重要举措。

广州不动产登记不断优化营商环境（资料图）

多方共赢 降低企业资金成本、保障购房人利益

2023年3月30日，自然资源部、银保监会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，提出以点带面，积极做好“带押过户”，常态化开展“带押过户”服务。实际上，“二手房带押过户”已经在全国多个省市推行，而“一手房带押过户”是广州在全国首创。

“‘二手房带押过户’涉及的主要是金融企业与自然人之间的债权债务关系，贷款变更也相对简单；而‘一手房带押过户’需要协调开发企业、金融机构和个人之间的业务关系”，广州市不动产登记中心有关负责人表示：“除了登记机构，还涉及商品房网签管理、开发企业与金融企业及购房人之间的债权债务关系，涉及的业务环节较多。”

市规划和自然资源局以“解决好人民群众最关心最直接最现实的利益问题”为目标，积极担当作为，主动牵头与相关业务部门和金融机构多次沟通协调，勇于尝试，在全国率先打开“一手房带押过户”的业务通道。

市规划和自然资源局确权登记处有关负责人表示，“一手房带押过户”服务是从政策端、市场端、金融端全力助企纾困的有益探索，实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，有效降低企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性，加快推动经济稳步回升。

首先，降低企业资金成本。企业无需先行筹集资金结清房屋贷款即可带押销售、带押网签及过户登记，避免了企业高昂的融资成本，有效缓解融资难、销售难、过户难问题，也节约了买方、卖方、抵押权人三方的办理手续费。其次，压缩办证时间。按照原办理流程，企业需先完成房屋涂销才能办理网签、再办理过户及抵押登记，前后需要几个月，通过带押过户服务，所有环节实现最大化整合，房屋交易过户和抵押权变更一次办好，大大节约买方、卖方、抵押权人三方时间成本，缩短项目运营周期，提升一手房交易效率。

政策出台后，番禺区某房地产企业办理了145套“一手房带押过户”，涉及1.95亿元预售款，既偿还了原抵押权人1.1亿贷款，也解决了企业自身8000万元债务，并缴交600万税费，实现了企业、购房人、抵押权人多方共赢。

此外，也降低了交易风险。通过不动产登记业务合并办理，房屋在不解除抵押的情况下直接办理带押过户，既可防止“一房多卖”，也避免解除抵押后被查控的风险，保障买方、抵押权人的利益。

做实做细 深入调研、了解难点、堵点问题

好的政策需要好的执行，更需要市场真正吃透、消化。

市规划和自然资源局确权登记处有关负责人表示，“一手房带押过户”服务虽然在同一个银行和跨行间具有普适性，“但在全国范围内无可借鉴经验情况下，银行业金融机构面对新形势新举措，需要时间研究设计内部操作流程，尤其是跨银行间业务配合度较低、沟通成本较大，目前‘一手房带押过户’办理量仍较低。”此外，企业群众对“带押过户”政策知悉度不高，实务中部分开发企业对“一手房带押过户”政策了解不透彻，导致申请材料准备不齐全影响办理效率（如银行尚未出具涂销抵押证明）。

为大力宣传“一手房带押过户”政策，该局同步制定印发《一图读懂》以及5类《一手房带押过户业务办理指引》等配套文件，明确收件材料、办理时限、办理机构等信息，及时组织召开广州不动产“带押过户”政策解读暨培训会，面向全市开发企业、银行业金融机构代表宣讲“一手房带押过户”政策。

同时主动与已网签的项目开发企业联系跟踪办理情况，了解尚未办理登记手续的原因，并指导带押网签项目后续办理登记，让“一手房带押过户”改革举措出大门、进企业，提高企业知晓率。此外，该局还多次组织召开“带押过户”专题座谈会，前往银行深入开展调研，详细了解目前“一手房带押过户”的难点、堵点问题，并协同分类解决，将“一手房带押过户”做实做细。

链接：如何办理“一手房带押过户”？

（一）哪些房屋可以办理“一手房带押过户”？

全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。

简而言之，就是已抵押的预售商品房和一手现房，都可以申请办理“带押过户”。

（二）预售商品房如何办理“带押过户”？

具体分为两种情形：

1.购房人一次性或分期付款情形下办理“带押过户”

在建工程抵押银行、开发企业、购房人共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记+预购商品房预告登记”。

2.购房人按揭付款情形下办理“带押过户”

（1）在建工程抵押银行、按揭银行为同一抵押权银行机构。开发企业、购房人、银行共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记+预购商品房预告登记+预购商品房抵押权预告登记”。

（2）在建工程抵押银行、按揭银行非同一抵押权银行机构。开发企业、购房人、在建工程抵押银行、按揭银行共同到不动产登记部门申请，不动产登记部门合并办理“在建工程抵押权注销登记+预购商品房预告登记+预购商品房抵押权预告登记”。

（三）持证商品房（即一手现房）如何办理“带押过户”？

1.抵押权变更、转移直接办理模式

（1）开发企业、购房人贷款银行为同一抵押权银行机构。抵押期间，开发企业转让已抵押不动产且转让前后抵押权人为同一银行，开发企业、购房人、银行在不注销原抵押权的情形下申请办理一手房转移以及抵押权变更，不动产登记部门合并办理“一手房转移登记+抵押权变更登记”。

（2）开发企业、购房人贷款银行为非同一抵押权银行机构。抵押期间，开发企业转让已抵押不动产且转让前后抵押权人发生变化，开发企业、购房人、银行在不注销抵押权情形下申请办理一手房转移以及抵押权转移、变更，不动产登记部门合并办理“一手房转移登记+抵押权转移登记+抵押权变更登记”。

2.新旧抵押权分阶段办理模式

抵押期间，开发企业转让已抵押不动产且不注销旧抵押权的情形下，开发企业、购房人、银行申请办理一手房转移以及抵押权变更，同时设立新的抵押权，不动产登记部门合并办理“一手房转移登记+（旧）抵押权变更登记（抵押人变更）+（新）抵押权设立登记（二次抵押）”。待抵押人原贷款结清后（从约定），不动产登记部门再依申请办理旧抵押权注销登记。

3.新旧抵押权“三合一”办理模式

抵押期间，开发企业转让已抵押不动产，开发企业、购房人、银行申请办理一手房转移、新抵押权设立以及旧抵押权注销，不动产登记部门合并办理“（旧）抵押权注销登记+一手房转移登记+（新）抵押权设立登记”。

（四）多久可以办好？

“一手房带押过户”业务实行登记合并办理，办理时限按合并业务中时限最长的不动产登记类别确定，单宗业务办理时限一般为3个工作日。

（五）如何获取办理指引？

企业群众可在“广州不动产登记”微信公众号或“广州市规划和自然资源局”门户网站查询、下载、打印《不动产登记业务办理指引》，也可在不动产登记大厅免费扫码获取。

文、图/广州日报·新花城记者：杜娟 通讯员：穗规资宣

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