积压需求集中释放后，楼市退潮，百强房企向上的销售势头有放缓的趋势。

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据第三方研究机构克而瑞发布的4月销售数据显示，TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比保持增长，涨幅超30%，较上月进一步提升。累计业绩来看，1-4月百强房企实现销售操盘金额同比增长9.7%。

具体到企业的表现来看，据亿翰智库提供的数据，百强房企中，约6成房企单月销售额环比呈下降的态势，TOP30中则仅有4家环比上涨。市场持续向上的动力仍显不足。

不过，在去年低基数的影响下，有超6成百强房企单月业绩同比增长，其中有超3成房企的同比涨幅在50%以上，华润置地、招商蛇口、建发房产、保利置业、国贸地产等则同比上涨超100%。

房企排名再发生微妙变化。以全口径销售额计，前4个月，保利发展、万科分别以1556亿元、1333.8亿元的销售表现居于行业前二位，二者销售规模相差已逾200亿元。

中海地产则以1181亿元的销售规模冲进TOP3的行列，而“利润王”鲜少在销售规模指标上站到如此高位；碧桂园以1168亿元的销售额，向下滑落至第四位。不过，中海地产的领先幅度仅在10亿元左右，行业前三的位置尚不牢靠。

TOP5-10的成员也发生了变化，华发股份跌出前十，而滨江集团以607亿元的销售额再次回归TOP10的行列，排名提升4个身位，成为TOP10中唯二的民营开发商。同样地，TOP7-14各家房企之间的销售规模差距同样未明显拉开。

尽管房企排名仍无定数，但行业的变动趋势已颇为明朗。TOP20中，前四个月中，累计销售额同比上涨的基本上都是国资背景，仅滨江集团、美的置业为民企，旭辉、新城同比降幅保持在25%左右；在债务重组方面有较大进展的融创，同比降幅仍超5成。

亿翰智库分析称，央企国企数量占比虽然不及民营企业，但是所占市场份额已超半数，2023年“六四”格局或将形成。一些资金压力大、处于经营困境中的企业份额逐步收缩，或退出，少数民营企业仍将保持稳健步伐，并在行业内持续占据一席之地。

从市场表现来看，4月以来，重点城市房地产市场规模在3月冲高后出现回落。据克而瑞，重点30城成交环比回落，绝对量与2月成交基本持平。

某华南房企内部市场研究负责人告诉记者，最近几个星期的市场行情并不理想，除了一线和强二线的核心区仍有较好表现之外，三四线城市颇为惨淡。有在福州、温州、郑州等城市的房企人士也向记者反馈，即便有多重提振政策，但近期的销售表现依旧不佳。

据克而瑞统计，一线成交韧性较强，自上月集中放量后，4月下降微跌11%，累计同比仍增21%；二三线城市则面临热度转降，整体成交环比降幅达30%，同时各城市环比跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立，环比持增。

业内认为，当前市场降温的原因在于购房者对于房地产的信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。克而瑞指出，刚需转弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓紧五一营销节点释放优惠，或是地方政府层面有一些利好性政策出台，整体成交还是可能稳中微增。

据中指院统计，各地因城施策持续推进，近来多个热点城市仍在持续优化政策，如北京拟在房山区落地“一区一策”措施，杭州降低落户门槛、上调多孩家庭公积金贷款额度、放松钱塘区和临平区限购政策，合肥调整限购区域、降低首付比例等；另有部分二线城市鼓励房票安置。

在西政资本看来，近段时间杭州、厦门、合肥、郑州、沈阳等中心城市仍在放松限购措施，这意味着当前楼市销售仍面临下行的压力，或许经济和楼市都需要再来一波超强的政策刺激才能真正起来。

（文章来源：第一财经）

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